Compra de imóvel na cidade de São Paulo
ITBI em São Paulo: como se define a base de cálculo
A Prefeitura de São Paulo calcula o ITBI pelo maior valor entre o preço da compra e o “valor venal de referência” que ela mesma divulga.
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Preço da escritura ou valor de referência?
STJ, Tema 1.113
O que o Superior Tribunal de Justiça decidiu
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em recurso repetitivo (Tema 1.113), três pontos:
- A base do ITBI é o valor de mercado do imóvel.
- O valor da transação declarado pelo comprador se presume compatível com esse valor, e a Prefeitura só pode afastar essa presunção em processo administrativo próprio.
- O Município não pode fixar a base de antemão por um valor de referência estabelecido por ele.
Situação atual. A decisão ainda tem recurso pendente no Supremo Tribunal Federal. Para as compras registradas a partir de 14/01/2026, há também a Lei Complementar 227/2026, que mudou a definição de valor venal no Código Tributário Nacional. Cada caso depende de análise.
Como conferir
Como saber sobre qual valor o ITBI foi calculado
Separe dois papéis: a Declaração de Transações Imobiliárias (ou a guia do ITBI) e a escritura ou, na compra financiada, o contrato do banco.
- Na declaração aparecem o valor declarado no contrato ou na escritura e o imposto cobrado.
- Na alíquota geral de 3%, o imposto dividido por 0,03 mostra a base usada. Exemplo: R$ 30.000,00 dividido por 0,03 dá R$ 1.000.000,00.
- Se a base ficou acima do preço da escritura, pode ter sido usado o “valor venal de referência”.
Com financiamento pelo SFH ou compra por consórcio, parte da conta usa outra alíquota.
imposto dividido por 0,03 = base usada
com SFH ou consórcio, a conta muda
O prazo previsto no Código Tributário Nacional
O Código Tributário Nacional prevê o prazo de 5 anos, contados do pagamento, para pedir a restituição de tributo pago a mais.
Contato
Marabesi Ferrari Advogados Associados, sociedade de advogados inscrita na OAB/SP sob o nº 62.682.
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Conteúdo informativo. Fontes: Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, 2022); Código Tributário Nacional, arts. 165 e 168; Lei Complementar 227/2026; Lei municipal 11.154/1991, art. 10.